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元税收损失，叛决于志军犯玩忽职守罪，免予刑事处罚。而在3年前，于志军因受贿罪被判处有期徒刑15年。
剖析于志军受贿、玩忽职守案的意义在于，这个掌握实权的“小小土地爷”，在领导急于出政绩的过程中火上浇油并火中取栗，从而引发土地失控、房价上涨、房地产市场混乱。于志军不但是“小吏大贪”的代表，更是当前房地产混乱批租的代表。因为涉及土地批租、规划审批、建设许可等房地产开发的各个环节，于志军受贿、玩忽职守案堪称中国房地产市场*的经典案例。
经营城市，新理念下的批租土地风潮
于志军受贿和玩忽职守，离不开当前的经济大背景和青岛独有的小气候。
在新世纪以来的经济大背景下，很多城市官员的政绩工程是城市建设，并由此引发了土地违法案件的屡屡发生。目前查实的土地违法案件中，地方政府违法占地、违法批租土地问题突出，凡是性质严重的土地违法行为，几乎都涉及地方政府或相关领导。
与土地违法案件层出不穷相对应的是近年来全国房价的持续上涨，造成这种现象的根源在于，出让土地的收益已经成为地方政府收入的重要来源，卖地越多，地方政府“手头”越活，土地和房价越高地方政府收益越多。所以某些城市房地产价格的过快增长并非完全是市场因素使然，而是地方政府动用各种手段抬高地价、拉高房价的结果。
政府主导下的土地违法的根源，有一个重要原因是过去我国实行的是统收统支的税收体制，税收归中央，地方政府花钱要向上边要，地方政府的决策和行为也依赖中央政府。而２０世纪９０年代实行分税制改革以后，地方政府在税收方面有了利益驱动，卖地后地方政府不但可以获得土地出让金，而且可以从土地交易中获得一定税收。
当政府的收入主要靠土地来支撑，那么卖地就变成了增产增收的捷径，高楼林立也就成了政绩工程的标志。于是房价带动地价，地价拉动房价，批租土地的恶性循环开始了。这种杀鸡取卵的行为不仅使广大群众利益受损，也使整个土地开发和房地产市场面临崩盘的危险。2007年下半年以来全国各大城市的房地产市场连连受挫，房价低迷甚至屡屡下降，就是这种恶性循环的恶果。
具体到青岛，就不能不说到青岛市区的框架结构。青岛的第一代城市框架是２０世纪30年代沈鸿烈当市长时搭好的，以中山路为中心，局限于海滨一带。第二代城市框架是1989年俞正声担任市长后，把市委、市政府搬到荒凉的东部，带动了崂山区的开发。俞正声决定搬迁市政府成为城市发展的一个经典案例，全国很多城市都学青岛把市政府迁出市中心。1997年俞正声离任时，青岛的城市结构向东延伸到香港中路，相当于用10年时间造了一座新城。之后青岛几年没有大的变动。 。。
第七章：土地爷引发青岛官场“大地震”（2）
直到2000年10月，杜世成到青岛任市长，这座百年岛城开始了新一轮扩张运动。之前俞正声东进到浮山湾就停下了，杜世成则把路一气儿修到了崂山，并且开始兴建全长280公里的滨海大道。俞正声主要是线型发展，杜世成搞的是多点开花，品字形发展，要建成包括青岛、黄岛、红岛在内的“大青岛”。
很多领导都想在自己任期内干出一些业绩，抓城市改造工程是最快捷的。但城市改造的资金从何而来？政府手里有地但是没钱，企业愿意来投资，杜世成把这种政府与企业的联手美其名曰“经营城市”，以地生财，城市美了，个人还能在政治上和经济上得到双重实惠。这就是当前很多城市热衷于城市建设的一个原因。
杜世成到任后提出“经营城市”的口号，一开始青岛市民莫明其妙，有人还为之叫好，等到后来明白了“经营城市”就是卖地时，不少人转而破口大骂。2000年之后，青岛的地价越卖越高，每卖出一个高价，当地报纸上就称之为“经营城市”的“伟大成就”。
在“经营城市”的旗帜下，衡量“经营”成效的标准之一，就是青岛市的房地产价格。有报道称，青岛市区的房价自杜世成上任之后，同地段房屋房价每年涨幅在25％以上。政府垄断和操控下的土地价格升高，的确增加了政府收益，但同时也提升了房价。杜世成等人获得了更多可以支配的财力和权力，商界的同盟者也可以获得更多的利润。
一方面，青岛市拥有排名全国前列的高房价；另一方面，这些高价房屋并非都被缺房的城镇居民买走，原因之一是城镇居民的平均收入水平不高。官员、商人随同城市地价一起“升值”的同时，普通市民却不得不为此承担成本，结果是青岛人越来越买不起房子了。对此，2003年杜世成在做客人民网强国论坛时说：“青岛的房价虽然很高，在沿海一线的别墅可能已经到了2万元一平方米，但是如果顺青岛一条街往北走，那就是2万、1万、8千、5千、3千，最便宜还有1千的。”此语一出，青岛哗然。杜世成所指的1000元的房子，在青岛市区30公里之外。
杜世成给青岛留下了什么呢？未来数十年的土地经营权收益已被透支，预留给未来的发展空间已被建筑和道路所填充，一座以海滨风情著称的城市，正被随意而为的规划和建设所扭曲。杜世成要搞大青岛，几十亿、上百亿的大手笔不少：东西快速路、滨海公路、跨海大桥、海底隧道、奥帆赛、大炼油、造船厂及港口西移……而青岛的城市格局的改变，主要是向东部的崂山区扩张。
崂山区党政一把手王雁，是除了杜世成之外另一个落马的重量级官员。
王雁1955年出生，15岁参军入伍，在部队入团、入党，回到地方后先后在银行、外经贸委、开发区、崂山区、青岛市政府任职，1998年3月至2000年7月任青岛市高科技工业园管委会主任、崂山区党委副书记、副区长，2000年7月至2001年2月任崂山区党委书记、副区长、代区长，2001年2月至2002年12月任崂山区委书记、区长，2002年12月任青岛市市长助理。
36岁就成为厅级干部的王雁在青岛一度被誉为“政治明星”，拥有“青岛市十大杰出青年”、“青岛市有突出贡献的领导干部”等光环，是杜世成非常欣赏的得力干将。王雁给人的感觉是思路清晰、很有魄力，而且健谈、俊朗、比较容易接触。客观地说，王雁是一位颇有前途的“政治明星”。王雁在担任青岛市贸促会会长期间，对青岛的对外贸易发展做出过很大贡献。在主政崂山区期间，王雁采取了一些积极的改革措施，包括对土地管理秩序混乱问题进行有效整顿。
第七章：土地爷引发青岛官场“大地震”（3）
王雁刚到崂山区工作时，就感到地价过低，急需通过清理土地市场调高地价，凝聚人气和财气，拉动城区建设。于是，在当上崂山区的一把手之后，王雁通过冻结土地批租、实施整村改造异地安置等一系列动作，不到3个月就使崂山区的土地价格大幅上涨，城乡接合部和沿海一线的地价涨幅甚至达到100％～150％。可见，一个几乎垄断了新土地供应量的政府，也就掌握了土地使用的话语权。
甚至有媒体称，王雁任崂山区委书记时，房屋拆迁是宣传车、铲车、警车、消防车一起出动的。
王雁以善于抓外向型经济而闻名，他在崂山区工作期间，最重要的政绩是城市形象发生了很大变化。高房价意味着地价更高，同时又意味着地方财政收入高增长，还意味着作为官员政绩的城市建设加速。客观地说，王雁插手批租土地，追求政绩是主要原因，个人从中渔利则是政绩之外的附属利益。作为地方领导，要想在任期内短时间干出“看得见”的业绩，抓城市改造、房地产开发是最快捷的，也是最投杜世成脾气的。既然市委书记杜世成喊出了“经营城市”的口号，区委书记王雁以地生财，在政治和经济上得到双重实惠也仿佛顺理成章。后来王雁的确获得了仕途上的回报，2002年12月担任了市长助理。
王雁签字批租土地的批文，最终放在了崂山区国土资源局局长于志军的办公桌上。
炙手可热，行政权力插手土地批租
２０世纪９０年代末，青岛市房地产市场逐步升温。青岛高科技工业园位于崂山区内，依山傍海，被当地人称为“黄金海岸”，受到众多开发商的青睐，加上青岛市的城市格局向东扩展，大批房地产开发商蜂拥而至。他们攻关的主要目标是手握大权的区委领导王雁，规划、国土等部门也成为开发商们逐利路上的必克堡垒。
要在崂山区开发一块土地，主要有两个要害部门，一个是规划局，一个是国土资源局。要想将一片地成功开发成商住楼，必须得到规划部门的许可，所以开发商要想得到一块地，必须打通规划、国土等主要审批环节。而这两个部门都归崂山区区委书记、区长王雁管，于是王雁首先成为开发商们攻关的第一个堡垒。
开发土地的程序极为复杂，先由开发商给区长写用地申请，区长把用地申请通过分管区长批到国土资源局，国土资源局局长再安排土地科填写审批表，经科长、局长层层签名再报到区里。接下来的程序是由区上报到市、市上报到省、省上报到国土资源部，最后才层层批转下来。这些审批手续十分繁杂，缺少一个环节都不行。按照这个正常程序走，有的土地拖七八年都批不下来。
但是，这里面最关键的环节是当地政府领导和职能部门。开发商之所以要贿赂王雁、于志军等人，一是要拿地，二是要节省时间。国家在土地“招拍挂”上有严格规定，但实际上只要王雁亲自出面安排，久拖不决的事情往往很快就能解决。在王雁、于志军等人的插手干预下，开发商要批地不走正常程序，不找市场找区长、找局长，只要相关领导一个批条、一句话，开发商就可以从土地上谋取巨大利益。
在青岛这种寸土寸金的城市，缩短拿地时间几乎和拿地一样重要。在主政崂山期间，王雁多次违反国家土地管理的有关规定，违反权限采取批条子、打招呼，开协调会的方式，直接插手干预土地批租和出让事务。按照公诉机关指控，王雁曾经十余次为开发商牟取土地审批手续、旧城和城中村改造方面的利益。后来王雁坦言，政府供应土地、审批建设项目，相关领导要想从批地、规划、验收中捞钱很简单，先批块地，跑下手续来，转让给别人开发，想捞１个亿都不是难事。txt电子书分享平台
第七章：土地爷引发青岛官场“大地震”（4）
2005年，作为震惊全国的“青岛崂山区土地违法批租案”的主角之一，王雁与青岛市规划局局长张志光、崂山区国土资源局局长于志军一同被逮捕判刑。导致他们落马的前因是2002年国家审计署对鞍山、济南、深圳三个城市的国土资金进行试点审计，审计报告披露的违规资金高达70亿元，引起国务院高度重视。2003年5月，令狐安副审计长下令，再选一些经济活跃城市进行审计，其中包括青岛。
对青岛的审计却审出了大案。在这次审计中，审计组不仅揪出了崂山区委书记王雁这条“大鱼”，还发现青岛市擅自改变土�